El inicio del año es un buen momento para revisar la huella inmobiliaria de su compañía, alinear las necesidades operativas y definir las estrategias de financiamiento de nueva infraestructura. En 2026, la inversión inmobiliaria corporativa —particularmente en los segmentos industrial, logístico y de oficinas— sigue siendo una palanca clave de competitividad ante la histórica escasez de espacios de alto estándar. La capacidad crítica que deben desarrollar las empresas consiste en estructurar proyectos que impulsen su crecimiento y, al mismo tiempo, permitan que el capital fluya hacia el negocio sin presionar el balance. 

Más allá del canon y la ubicación: cómo evaluar una decisión inmobiliaria 

Si su compañía solo analiza el canon de arrendamiento o la ubicación, corre el riesgo de quedarse corta en la evaluación. Hoy, una decisión inmobiliaria acertada debe integrar de manera equilibrada el riesgo, la eficiencia operativa y la estabilidad financiera a largo plazo. La pregunta es más amplia de lo que parece: no se trata únicamente de cuánto cuesta el metro cuadrado, sino de qué tan flexible, financiable y liquidable es el activo a lo largo del tiempo. 

En este contexto, el usuario corporativo cuenta con una herramienta estratégica poderosa: el desarrollo de activos a la medida bajo esquemas Build to Suit, sin comprometer capital propio, mediante contratos de arrendamiento con inversionistas institucionales de largo plazo. Estos inversionistas evalúan los proyectos con criterios técnicos y financieros bien definidos, entre ellos la estabilidad del flujo de ingresos, la calidad crediticia y operativa del inquilino, la eficiencia técnica y energética del activo, los riesgos normativos y operativos, así como la estructura contractual. El objetivo es estructurar una oportunidad de inversión para un tercero dispuesto a convertirse en socio de largo plazo a través de un arrendamiento. Diseñar el proyecto desde el inicio bajo estos estándares no solo facilita el cierre del financiamiento, sino que también mejora las condiciones comerciales y contractuales para el usuario final. 

Diseñar activos flexibles, eficientes y financieramente atractivos 

La forma de abordar las decisiones de inversión inmobiliaria corporativa ha cambiado de manera sustancial. Un inmueble ya no debe entenderse como un simple contenedor de metros cuadrados, sino como un sistema diseñado al servicio de la operación. Desde el diseño técnico, es indispensable priorizar la flexibilidad —capacidad de expansión, cambios de layout, alturas adecuadas, patios, docks y redundancias operativas—, así como la adaptabilidad tecnológica, la estandarización de especificaciones, las necesidades de mantenimiento, la eficiencia energética y las certificaciones. Estos atributos no solo tienen un impacto directo en la reducción de costos operativos; también protegen el valor del activo en el tiempo, reducen su riesgo de obsolescencia y facilitan que un tercero lo perciba como una inversión atractiva. En términos prácticos, un activo flexible conserva su utilidad para la compañía y, al mismo tiempo, mantiene su atractivo para el capital institucional. 

La ubicación continúa siendo un factor determinante, pero hoy debe analizarse desde una óptica más amplia. Cobran relevancia la conectividad logística real, la calidad y redundancia de los accesos, la disponibilidad de servicios públicos, el entorno normativo y la capacidad del corredor inmobiliario para sostener y capturar valor en el largo plazo. Estos elementos reducen los riesgos operativos para cualquier usuario y, en consecuencia, mejoran la financiabilidad del proyecto. 

En el frente contractual, el análisis debe realizarse desde dos perspectivas complementarias: la operativa y la bancabilidad. Aspectos como plazos adecuados, permanencias mínimas, mecanismos de indexación claros, garantías razonables, cláusulas de renovación, esquemas de amortización de inversiones especiales y responsabilidades de mantenimiento se convierten en piezas críticas de la estructura. Un contrato bien diseñado no solo protege la operación del usuario, sino que también brinda al inversionista claridad y confianza sobre la estabilidad del flujo y la calidad del activo como inversión. 

Desarrollar con capital propio pensando en la salida 

Ahora bien, desarrollar un proyecto estratégico de uso propio con capital de la compañía también es una alternativa plenamente válida. Si ese es el camino elegido, el activo debe concebirse, diseñarse y documentarse como si fuera a ser adquirido por un inversionista institucional. La razón es simple: nadie entra a un negocio sin entender claramente cómo puede salir de él. 

Si en el futuro la compañía requiere una operación de sale & leaseback para liberar caja, reducir el apalancamiento o reasignar capital, el inmueble ya contará con los estándares técnicos, ESG, legales y contractuales necesarios para facilitar la transacción y maximizar su valor. En otras palabras, la decisión que se tome hoy debe incorporar desde el inicio una opción de salida para mañana. 

BTS como vehículo eficiente en mercados con oferta limitada 

En este contexto, el esquema Build to Suit (BTS) se consolida en 2026 como uno de los vehículos más eficientes para el usuario corporativo. Reduce la incertidumbre desde el origen, a partir de una necesidad operativa concreta; alinea el diseño con los procesos productivos reales; permite desarrollar activos que no existen en el mercado, dada la limitada disponibilidad; y habilita la participación de capital institucional de largo plazo. El resultado es un inmueble de alto desempeño, financiado por un tercero, con un arrendamiento competitivo y claramente presupuestable para la empresa usuaria. 

En PIX, acompañamos a su organización a lo largo de todo el ciclo del proyecto: definición de requerimientos operativos, identificación de la ubicación óptima, desarrollo de ingeniería y especificaciones bancables, vinculación de capital institucional y estructuración contractual que protege su operación y, a la vez, cumple con los criterios del inversionista. Nuestro objetivo es que Usted se concentre en su negocio, mientras un tercero financia el activo mediante un esquema competitivo y sostenible. Invertir bien en 2026 no es reaccionar al mercado, sino anticiparse con diseño, estructura legal y lógica financiera integrados. 

Si bien este artículo se ha enfocado en inmuebles industriales y logísticos, los mismos principios se aplican directamente a las sedes corporativas de oficinas. En Bogotá, la oferta disponible es limitada, lo que obliga al usuario a planificar con anticipación, especialmente en requerimientos de gran escala. Para superficies superiores a 5.000 m², las alternativas de calidad son escasas. 

En este contexto, anticiparse marca la diferencia entre adaptarse a la escasez o diseñar una solución alineada con la operación, la financiación y el largo plazo. Pensar estas decisiones con tiempo no es opcional: es una necesidad estratégica. 

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