El inicio de 2026 vuelve a poner sobre la mesa una pregunta recurrente en juntas directivas y comités de inversión:
¿Seguimos adaptando inmuebles existentes o diseñamos infraestructura eficiente desde cero?
En un entorno marcado por costos de capital más exigentes y una presión creciente por eficiencia operativa, el modelo Build to Suit (BTS), o desarrollo a la medida, se consolida como una alternativa estratégica para compañías que buscan control, previsibilidad y escalabilidad en el largo plazo.
Build to Suit: más que construir una bodega
Build to Suit no se limita a levantar un inmueble nuevo. Se trata de diseñar infraestructura alineada con la operación real del negocio, desde el flujo logístico y la capacidad eléctrica hasta la eficiencia energética y la proyección de crecimiento.
Cuando un proyecto BTS está bien estructurado, el impacto va mucho más allá del canon de arriendo o del costo por metro cuadrado. Incide directamente en la productividad, la continuidad operativa y el costo total de ocupación a largo plazo. Por esta razón, el BTS deja de ser una solución “especial” y se convierte en una herramienta de competitividad para industrias, operadores logísticos y empresas con operaciones críticas.
El modelo Build to Suit resulta especialmente adecuado cuando la operación es estructural para el negocio y se proyecta a lo largo del tiempo. Es decir, cuando la infraestructura no es un gasto accesorio, sino un activo estratégico.
Conviene, por ejemplo, cuando los costos de adaptar bodegas existentes superan los benficios de corto plazo, cuando no existen soluciones en el mercado, o cuando existen requerimientos técnicos específicos – como cargas eléctricas elevadas, patios de maniobra amplios, alturas libres o configuraciones especiales – o cuando la ubicación se convierte en una ventaja competitiva frente a clientes, proveedores o talento.
Por el contrario, un BTS no suele ser la mejor opción cuando el negocio presenta alta incertidumbre a corto plazo, no existe claridad técnica sobre la operación futura o si se subestima la complejidad de gestionar un proyecto inmobiliario de este tipo. En estos casos, el riesgo no está en el modelo, sino en una mala estructuración inicial.
Uno de los errores más comunes al evaluar un BTS es asumir que se trata solo de “conseguir un lote y construir”. En la práctica, un proyecto exitoso sigue una ruta clara, con etapas definidas y entregables concretos.
La primera fase es la definición técnica, que suele durar entre dos y cuatro semanas. Aquí se levantan los requerimientos operativos y técnicos de la compañía: áreas, flujos, cargas, alturas, patios, accesos y necesidades futuras. El resultado de esta etapa es una ficha técnica robusta, que se convierte en el documento base de todo el proyecto.
Luego viene la evaluación de la ubicación y la viabilidad, un proceso de cuatro a seis semanas en el que se analizan los corredores logísticos, la normativa, la disponibilidad de servicios públicos y las condiciones urbanísticas. Esta etapa culmina con una matriz comparativa que permite tomar decisiones con criterios objetivos, no solo por el precio o la cercanía.
La tercera fase consiste en la construcción del modelo económico. En un plazo aproximado de dos a tres semanas se estructuran escenarios de CAPEX, OPEX y costo total de ocupación (TCO), considerando variables financieras y operativas. Este análisis es clave para presentar un caso de negocio sólido ante la junta directiva.
Posteriormente, se inicia la estructuración del proyecto, que puede tomar entre tres y cinco meses . Aquí se definen y negocian los términos comerciales del contrato de arriendo, se realiza el cierre financiero (capital y deuda), se define el cronograma, los riesgos y las responsabilidades de cada parte. El resultado es una hoja de términos clara, que reduce incertidumbre antes de iniciar y asegura los recursos para el proyecto.
Finalmente, se desarrolla la etapa de diseño y construcción, que suele extenderse entre seis y doce meses, según la complejidad del proyecto, los permisos y el alcance técnico.
En un entorno de mayor exigencia financiera y operativa, el Build to Suit deja de ser una decisión inmobiliaria para convertirse en una decisión estratégica de negocio. Diseñar la infraestructura desde el plano permite anticipar riesgos, controlar costos y construir ventajas sostenibles.
Si su compañía está evaluando un proyecto Build to Suit en 2026, un diagnóstico técnico y financiero temprano puede marcar la diferencia entre una decisión acertada y sobrecostos innecesarios.
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One Response
Interesante análisis sobre BTS y su valor estratégico para expansión operativa, especialmente para logística y manufactura. En mi experiencia veo que la gente se enfoca solo en costos iniciales y se pasa por alto el impacto en la eficiencia operativa a largo plazo. En Suplery mi visión es que la plataforma puede ayudar a optimizar stock y pedidos para retailers y proveedores, con beneficios como inventario y gestión de pedidos integrados y un catálogo preset para cero onboarding. Si tu negocio es barbershop, spa o clínica skincare, Suplery facilita comunicación directa con marcas y una vista unificada de inventario para evitar roturas. Considera explorar soluciones que conecten stock real, compras y entregas para ganar agilidad.